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“知进退”的孙宏斌

字号+ 作者:站点 来源:网络整理 2019-06-25 20:36 我要评论( )

近日,有地产媒体在专访有“地产服务生“之称的易居中国创始人周忻时,让其提名三位改革开放40年推动中国房地产......

  近日,有地产媒体在专访有“地产服务生“之称的易居中国创始人周忻时,让其提名三位改革开放40年推动中国房地产行业发展的最重要人物。

  周忻提名了推动中国房产改革的灵魂人物,中国房地产协会会长刘志峰;提名了二手房领域的领军者,链家创始人左晖;其还提名了房地产企业融创中国的创始人孙宏斌。

  选择刘志峰、左晖二人尚容易被理解,但周忻选择孙宏斌多少有点让人意外,因为在房地产领域除了孙宏斌,还有王石、王健林与许家印等太多比其资历更老,成就更卓著的优秀企业家。

  但易居中国创始人周忻解释说,“孙宏斌是中国企业家里面唯一一个在打胜仗,,并且打不垮的人。”

  不同于万科与恒大,融创的崛起是孙宏斌在中国房地产业已经度过了高速发展的黄金时代之后依然率领融创扶摇直上。

  2010年融创中国在香港刚上市时,尚排在地产行业销售排名的40位之外,2011年升至第18位、2012年升至第12位、2014年进入前10、2016年位列第7位,2017年更是行业排名第4位。

  从一位40名之外的中小地产商,到成为周忻心目中改革开放40年推动中国房地产行业发展的“打胜仗,打不垮”的著名企业家,孙宏斌仅用了十余年的时间便完成了逆袭。孙宏斌凭借的到底是什么?

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  一提到融创,很多人都会觉得融创近十年突飞猛进的发展,肯定与其创始人孙宏斌过去敢于迅速扩张的性格息息相关,但仔细研究发现,这其实是对孙宏斌与融创的最大误解。

  融创最核心的特征不是激进,反而是“知进退”——在该进取的时候果断进取,在需要谨慎的时候保持稳健,这很少被行业外人士知晓。

  2018年8月30日,融创中国(01918.HK)发布了2018年上半年财务报告,业绩喜人。财报显示,融创2018年上半年营业收入为465.8亿元,同比增长215.3%;归属母公司的净利润高达63.6亿元,同比增长389.3%。但由于房地产行业特殊的预售模式,融创中国2018年收入与利润大涨,其实是2015年、2016年与2017年销售额的业绩体现。

  2018年上半年,体现融创中国本财务期间实际业绩的合同销售额为1915.3亿元,同比去年增长只有76%,另外,融创中国2018年上半年放慢了拿地速度,2018年前八个月共获取土地建筑面积2920万平方米,权益建筑面积1545万平方米,综合成本只有3620元/平方米,土储成本进一步下降。可以对比的数据是,融创2017年新增土地储备约6764.2万平方米,其中上半年获取土地储备为3023万平方米。

  除上述数据外,更值得注意的是,截止到2018年6月30日,融创中国账面现金高达874亿,有息负债净额较2017年年底却减少近95亿元,净有息负债率下降9.5个百分点。融创中国董事会秘书兼副总裁高曦在汇报融创中国上半年经营状况时总结说,“该升的都升了,该降的都降了。”

  从2018年上半年财报数据我们可以看出一些端倪,融创中国在2018年并没有执行外界预期的大扩张策略,而是执行了趋于稳健的业务策略。

  在2018年上半年业绩发布会上,孙宏斌与汪孟德更是多次提到“控制”、“多看少动”、“保守”、“小心”与“安全”等关键词,融创中国创始人孙宏斌说要“非常小心、谨慎地把公司做安全”,融创中国行政总裁汪孟德表示,未来融创确定的基本方向是去杠杆,降低负债率,提升盈利与净资产。

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  除了在2018年上半年开始放慢扩张节奏,其实融创过去两年在拿地策略上就已经颇为审慎。

  2016年10月份,当时房地产市场充斥着较为乐观的情绪,但孙宏斌敏锐的判断政府宏观调控将会越来越严峻,这有可能改变消费者的购房预期。所以从2016年10月到现在将近两年的时间里,融创中国就始终采取稳妥拿地策略,坚决放弃在公开市场拿地,而是采取收并购的方式进行土地储备。

  这是因为2016、2017年在公开市场拿地的价格已经非常昂贵,如果房地产企业按照政府限价销售,势必出现亏损。孙宏斌判断,2016、2017年在公开市场拿地的企业都很难赚到钱。

  放弃在公开市场高价拿地,通过投并购获取土地储备的策略,让融创在并购市场积累了很好的口碑与经验,准确判断,快速决策然后顺利完成并购融合,正成为融创中国在房地产市场上的差异化竞争优势。

  在碧桂园、恒大等房地产巨头纷纷下沉到三四线城市进行布局与扩张时,孙宏斌认为在政府宏观调控的背景下,三四线城市的房地产市场价格波动风险远较一二线城市大得多,所以融创中国选择坚守在一二线城市,作为防范风险的战略举措。截止2018年8月中报发布时,融创中国总计拥有高达2.31亿平方米,总货值为3.29万亿元的土地储备,超过92%位于一二线及环一线城市,这大大降低了融创中国在政府房价调控下的市场风险。

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